Contrato de compra e venda de imóvel: o que conferir
Por Franscisco A. S., CRECI 3965TO | OABTO 11.842Atualizado em
A resposta curta
O contrato particular não passa o imóvel para o seu nome: só a escritura, ou o contrato do banco, registrados. Veja o que conferir antes de assinar.
O que muita gente chama de contrato de compra e venda é, quase sempre, uma promessa: o compromisso de fazer a compra. Ele vale entre quem assinou, mas não torna você dono. Pela lei, a propriedade só passa com o registro no cartório de registro de imóveis, e "enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel" (Código Civil, art. 1.245).
Promessa, escritura e registro
| Documento | O que faz | Como é feito |
|---|---|---|
| Promessa de compra e venda | Obriga as partes a fechar a compra nas condições combinadas | Por documento particular ou em cartório (arts. 462 e 1.417) |
| Escritura de compra e venda | É o documento da compra, que vai a registro | Em cartório de notas, obrigatória acima de 30 salários mínimos, R$ 48.630 em 2026 (art. 108) |
| Contrato do banco, no financiamento | Faz as vezes da escritura | Documento particular "com efeitos de escritura pública" (Lei nº 9.514, de 1997, art. 38) |
| Registro na matrícula | Transfere a propriedade | No cartório de registro de imóveis (art. 1.245) |
Veja os custos de cada etapa em escritura e registro de imóvel.
Vale a pena registrar a promessa?
Vale, principalmente quando a escritura vai demorar. A promessa registrada, sem cláusula de arrependimento, dá ao comprador "direito real à aquisição do imóvel" e permite exigir a escritura e, se houver recusa, a transferência pelo juiz ou pelo cartório (Código Civil, arts. 1.417 e 1.418; Lei nº 6.015, de 1973, art. 216-B). Sem registro, o contrato vale entre as partes, mas não contra terceiros, como um credor do vendedor (Código Civil, art. 221). Veja o que pode dar errado em imóvel sem escritura ou de gaveta.
Em Palmas, o cartório só registra a promessa com o ITBI pago (Código Tributário de Palmas, art. 37).
Firma reconhecida e testemunhas
- Para valer entre as partes, a lei não exige firma reconhecida nem testemunhas (Código Civil, art. 221).
- Para cobrar na Justiça sem processo de conhecimento, como título executivo, o contrato precisa da assinatura do devedor e de 2 testemunhas. No documento eletrônico com assinatura certificada, as testemunhas são dispensadas (Código de Processo Civil, art. 784).
- Para registrar um documento particular, ele precisa das assinaturas das partes e das testemunhas, com as firmas reconhecidas. Os contratos dos bancos são dispensados (Lei nº 6.015, art. 221).
Dá para assinar pelo gov.br?
O Código Nacional de Normas do Conselho Nacional de Justiça inclui a assinatura do gov.br, com reconhecimento facial ou conta prata ou ouro, entre as aceitas pelos cartórios de registro de imóveis (art. 329-A). Para o documento nascido digital ir a registro, todos têm de assinar assim, inclusive as testemunhas (art. 208). Antes de assinar uma compra entre particulares só pela internet, confirme com o cartório que ele aceita o documento.
O que conferir no contrato
- As partes: nome, CPF e estado civil. Se quem vende é casado, o cônjuge também assina, salvo no regime de separação total de bens.
- O imóvel: o número da matrícula e a descrição igual à do cartório. Em Palmas, a matrícula traz a quadra pela sigla. Veja quadras de Palmas.
- O preço e a forma de pagamento, com o sinal, as parcelas e a parte financiada. Veja sinal na compra de imóvel.
- Os prazos: da escritura, da assinatura do financiamento e da entrega das chaves.
- O que acontece se o financiamento for negado, por escrito.
- Quem paga o ITBI e o registro. Sem cláusula em contrário, é o comprador (Código Civil, art. 490). Em Palmas, o ITBI é de 2%, e de 0,5% sobre a parte financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação quando o financiamento é menor que R$ 410.550.
- As dívidas do imóvel: IPTU e condomínio quitados até a entrega. Veja certidões para comprar imóvel em Palmas.
- A multa por descumprimento e se há direito de arrependimento.
No apartamento na planta: o quadro-resumo
O contrato com a construtora começa por um quadro-resumo, que tem de trazer 12 informações (Lei nº 4.591, de 1964, art. 35-A):
- o preço total;
- a entrada, como é paga e o percentual sobre o total;
- a corretagem, o valor e quem recebe;
- as parcelas, com valores e datas;
- os índices de correção e o período de cada um;
- o que acontece se o contrato for desfeito, em destaque;
- os juros e o sistema de amortização;
- o direito de arrependimento de quem assina no estande;
- o prazo para quitar o saldo depois do habite-se;
- os ônus sobre o imóvel, como a garantia dada ao banco que financia a obra;
- o número do registro da incorporação, a matrícula e o cartório;
- a data final para o habite-se e o que acontece se ela atrasar.
Se faltar alguma, a construtora tem 30 dias para corrigir. Sem a correção, a falta é justa causa para você desfazer o contrato (art. 35-A, §1º).
Fontes
- Código Civil, arts. 108, 221, 462, 490, 1.245, 1.417 e 1.418; salário mínimo de 2026 pelo Decreto nº 12.797, de 2025.
- Lei nº 6.015, de 1973, arts. 216-B e 221; Lei nº 9.514, de 1997, art. 38; Lei nº 4.591, de 1964, art. 35-A.
- Código de Processo Civil, art. 784.
- Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, arts. 208 e 329-A, este incluído pelo Provimento nº 180, de 2024.
- Código Tributário de Palmas, arts. 29, 33 e 37.
Regras conferidas em outubro de 2026. Este guia é informativo: num contrato de compra, vale a leitura de um advogado antes de assinar.
