Sinal na compra de imóvel: quanto dar e quando é devolvido
Por Franscisco A. S., CRECI 3965TO | OABTO 11.842Atualizado em
A resposta curta
A lei não fixa o valor do sinal. Quem dá o sinal e desiste pode perdê-lo; quem recebe e desiste devolve em dobro. Veja as regras e o que pôr no recibo.
O sinal, que a lei chama de arras, é o dinheiro que o comprador entrega quando o negócio é fechado. Se tudo dá certo, ele é abatido do preço (Código Civil, art. 417). Se uma das partes desiste, a lei diz quem fica com ele. O valor não tem regra: é combinado entre as partes.
Quanto dar de sinal
Nenhuma lei fixa o valor ou o percentual do sinal. O que a lei limita é quanto o vendedor pode reter se o comprador desistir:
| Compra | O que o vendedor pode reter |
|---|---|
| Lote, direto do loteador | Multa e despesas, inclusive o sinal, até 10% do valor atualizado do contrato (Lei nº 6.766, de 1979, art. 32-A) |
| Apartamento na planta, da incorporadora | Multa de até 25% do que foi pago, ou até 50% quando há patrimônio de afetação, mais a corretagem (Lei nº 4.591, de 1964, art. 67-A) |
No lançamento, o quadro-resumo do contrato tem de mostrar quanto é a entrada, como ela é paga e o percentual sobre o total (Lei nº 4.591, art. 35-A, II).
Entre particulares, é comum dar um sinal menor enquanto as partes trocam certidões, antes de seguir com o negócio. Veja quais pedir em certidões para comprar imóvel em Palmas.
Quando o sinal é devolvido
| O que aconteceu | O que acontece com o sinal |
|---|---|
| O negócio foi concluído | É abatido do preço |
| Quem deu o sinal desistiu ou não cumpriu | Quem recebeu pode desfazer o negócio e ficar com o sinal (art. 418, I) |
| Quem recebeu o sinal desistiu ou não cumpriu | Devolve o sinal mais o mesmo valor, com correção, juros e honorários de advogado (art. 418, II) |
| O contrato previa direito de arrependimento | As mesmas regras, mas ninguém pode pedir indenização além do sinal (art. 420) |
Sem cláusula de arrependimento, a parte prejudicada pode pedir indenização maior, se provar prejuízo maior, e o sinal vale como o mínimo (art. 419). Em agosto de 2026, o Superior Tribunal de Justiça reafirmou que quem recebeu o sinal e não cumpriu o contrato devolve o valor em dobro (AgInt no AREsp 3.163.627).
O STJ também já decidiu que:
- o sinal excessivo pode ser reduzido pelo juiz (REsp 1.669.002, de 2017, que aplicou o art. 413 do Código Civil);
- sinal e multa não se somam: quando o contrato prevê os dois, vale a perda do sinal (REsp 1.617.652, de 2017).
Na compra da construtora
Na compra de imóvel na planta, a relação é de consumo e as regras mudam:
- Entre particulares, o STJ aplica a regra do Código Civil: quem deu o sinal e não cumpriu o perde (REsp 1.669.002).
- Na compra da construtora, o STJ tem decidido que o comprador que desiste não perde o sinal comum por inteiro: a construtora retém uma parte de tudo o que foi pago (AgInt no REsp 2.008.289, de 2023). Para os contratos feitos desde 28 de dezembro de 2018, essa parte segue os limites da Lei do Distrato, da tabela acima.
- Os percentuais ainda estão em discussão. Em 2026, o STJ escolheu três processos para definir de vez quanto o vendedor pode reter (Temas 1.464, 1.465 e 1.466). Até outubro de 2026, eles não tinham sido julgados.
Quem assina no estande de vendas, ou fora da sede da incorporadora, tem 7 dias para desistir e receber tudo de volta, inclusive a corretagem (Lei nº 4.591, art. 67-A, §10). O pedido é feito por carta registrada com aviso de recebimento, e o prazo conta da postagem (§11).
E se o financiamento for negado?
A lei não tem regra própria para esse caso. A Caixa financia sobre o menor valor entre o preço do contrato e a avaliação feita pelo engenheiro dela. Se a avaliação vier abaixo do preço, a entrada precisa ser maior, e o negócio pode não fechar.
Em maio de 2026, o STJ manteve a devolução do sinal e da corretagem a uma compradora cujo financiamento não saiu porque a avaliação veio abaixo do preço. O contrato tinha uma cláusula dizendo que, sem a aprovação do crédito, os valores seriam devolvidos (AgInt no AREsp 2.155.010). Sem essa cláusula, a regra é a do quadro acima.
Por isso, ponha a cláusula no papel. E faça a conta antes de dar o sinal: veja quanto preciso ganhar para financiar e a parcela no simulador de financiamento.
O que pôr no recibo de sinal
Pela lei, a quitação diz o valor, a que se refere, quem pagou, a data, o lugar e a assinatura de quem recebeu (Código Civil, art. 320). Para o sinal, vale escrever também:
- o imóvel, com o número da matrícula no cartório;
- o preço total e como o resto será pago;
- o prazo para a escritura ou para a assinatura do financiamento;
- se há ou não direito de arrependimento;
- o que acontece com o sinal se o financiamento for negado;
- quem paga o ITBI e o registro.
O recibo não passa o imóvel para o seu nome. Só a escritura, ou o contrato do banco, levados a registro no cartório fazem isso. Veja contrato de compra e venda de imóvel.
E a comissão do corretor?
A lei diz que a comissão é devida quando o corretor aproxima as partes e o negócio é fechado, mesmo que depois alguém se arrependa (Código Civil, art. 725). O STJ confirmou isso quando a desistência não teve relação com o trabalho do corretor (REsp 1.783.074, de 2020), e afastou a comissão quando o comprador desistiu por um risco que o corretor deveria ter apurado, como uma ação contra o vendedor (REsp 1.364.574, de 2017).
Fontes
- Código Civil, arts. 320, 413, 417 a 420 e 725, com o art. 418 na redação da Lei nº 14.905, de 2024.
- Lei nº 4.591, de 1964, arts. 35-A e 67-A, incluídos pela Lei do Distrato, de 2018; e Lei nº 6.766, de 1979, art. 32-A.
- Superior Tribunal de Justiça: REsp 1.617.652 e REsp 1.669.002, de 2017; AgInt no REsp 2.008.289, de 2023; AgInt no AREsp 2.155.010 e AgInt no AREsp 3.163.627, de 2026; Temas 1.464 a 1.466, afetados em 2026; corretagem e desistência, REsp 1.783.074.
- Perguntas frequentes do financiamento, Caixa.
Regras conferidas em outubro de 2026. Este guia é informativo: antes de dar o sinal, leia o contrato e o recibo com calma.
