Corretagem na compra na planta: quem paga a comissão
Por Franscisco A. S., CRECI 3965TO | OABTO 11.842Atualizado em
A resposta curta
Na compra na planta, o comprador pode pagar a corretagem se o valor vier destacado antes, decidiu o STJ em 2016. Veja quando ela volta e os prazos.
A lei não diz quem paga a comissão do corretor. O Código Civil manda seguir o que a lei fixar ou o que as partes combinarem e, na falta, os usos do lugar (art. 724). Na compra de imóvel na planta, o Superior Tribunal de Justiça decidiu em 2016 que o contrato pode passar a comissão ao comprador, "desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (Tema 938).
O que o contrato tem de mostrar
Desde 2018, o quadro-resumo, a primeira página do contrato do lançamento, tem de trazer "o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário" (Lei nº 4.591, de 1964, art. 35-A, III).
- O valor vem antes. Para o STJ, o que importa é a comissão não ter sido escondida como parte do preço para depois ser cobrada como valor a mais (REsp 1.747.307, de 2018, citado na página do Tema 938).
- A taxa SATI não vale. A cobrança do serviço de "assessoria técnico-imobiliária" na assinatura da compra é abusiva (Tema 938).
Quando a corretagem volta
| O que aconteceu | A corretagem |
|---|---|
| Você assinou no estande de vendas, ou fora da sede da construtora, e desistiu em até 7 dias | Volta inteira, com tudo o que você pagou (art. 67-A, §10) |
| Você desistiu depois disso, ou o contrato foi desfeito porque você não pagou | Não volta: a construtora desconta a corretagem e a multa de até 25% do que você pagou, ou até 50% com patrimônio de afetação (art. 67-A) |
| A obra atrasou além da tolerância e você desfez o contrato | Pode ser pedida de volta à construtora, em até 10 anos (Tema 1.099) |
| A comissão foi cobrada sem o destaque prévio | Pode ser pedida de volta, em até 3 anos (Tema 938) |
O arrependimento dos 7 dias se prova com carta registrada com aviso de recebimento, e o prazo conta da postagem (art. 67-A, §11). Quem responde pela devolução é a construtora (Tema 939). A imobiliária que só intermediou a venda, em regra, não responde pelo atraso da obra, decidiu o STJ em 2025. Veja atraso na entrega do imóvel na planta.
E se o negócio não for fechado?
A comissão é devida quando o corretor consegue o resultado combinado, mesmo que depois uma das partes se arrependa (Código Civil, art. 725). Se o negócio for feito direto entre comprador e vendedor, sem o corretor, nada é devido, salvo contrato de exclusividade por escrito (art. 726).
O STJ aplica a regra assim:
- É devida quando as partes chegaram a acordo sobre o essencial do negócio (REsp 2.000.978, de 2023), e quando a desistência não teve relação com o trabalho do corretor (REsp 1.783.074, de 2020).
- Não é devida quando o comprador desiste por um risco que o corretor deveria ter apurado, como uma ação judicial contra o vendedor (REsp 1.364.574, de 2017).
Veja também sinal na compra de imóvel.
Quanto é a comissão
Não há tabela oficial em vigor. Em 2018, o conselho federal e os conselhos regionais dos corretores fizeram acordo com o Cade para revogar as tabelas com valor mínimo e máximo de honorários. No lançamento, o valor sai do contrato da construtora com a imobiliária e aparece no quadro-resumo.
Como conferir o corretor
Só pode intermediar a compra e venda de imóveis o corretor inscrito no conselho regional, o CRECI, e o número da inscrição tem de constar da propaganda (Lei nº 6.530, de 1978, arts. 2º e 3º; Decreto nº 81.871, de 1978, arts. 1º e 4º). Peça o número do CRECI de quem atende você e confira no site do CRECI do Tocantins, que emite certidão de regularidade.
O que mais o contrato deve trazer está em contrato de compra e venda de imóvel, e as parcelas da compra, em entrada do apartamento na planta.
Fontes
- Superior Tribunal de Justiça: Tema 938, Tema 939 e Tema 1.099; notícias sobre comissão condicionada, 2023, desistência por motivo estranho ao corretor, 2020, desistência por risco, 2017, e corretora e atraso, 2025.
- Código Civil, arts. 722 a 729; Lei nº 4.591, de 1964, arts. 35-A e 67-A.
- Lei nº 6.530, de 1978, e Decreto nº 81.871, de 1978.
- Acordo que revoga a tabela de honorários, Cade, 2018; CRECI do Tocantins.
Regras conferidas em outubro de 2026.
