Imóvel sem escritura ou de gaveta: dá para comprar?

Dá para comprar, mas o que você leva é um direito, não o imóvel. Pela lei, a propriedade só passa para o seu nome quando a compra é registrada no cartório de registro de imóveis. Até lá, "o alienante continua a ser havido como dono do imóvel" (Código Civil, art. 1.245, §1º). É daí que vêm os riscos, e também as saídas.

O que você está comprando

A compra de imóvel tem duas etapas: a escritura, que é o documento público da venda, obrigatório acima de 30 salários mínimos (Código Civil, art. 108), e o registro na matrícula, que transfere a propriedade (arts. 1.227 e 1.245). O contrato particular, a cessão de direitos e o recibo valem entre quem assinou, mas não contra terceiros.

Em 2025, o Superior Tribunal de Justiça manteve a penhora de um imóvel comercial comprado em 2007 por contrato particular nunca registrado. Em 2009, a antiga dona deu o imóvel em hipoteca a um credor, e a hipoteca valeu contra o comprador: "Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros" (REsp 2.141.417).

A promessa de compra e venda pode ser registrada na matrícula, e, sem cláusula de arrependimento, vira direito real do comprador (Código Civil, art. 1.417; Lei nº 6.015, de 1973, art. 167, I, 9). É a primeira proteção para quem ainda não tem a escritura.

Os riscos

• Dívidas de quem vende. O imóvel continua no nome dele e pode ser penhorado ou dado em garantia.
• Venda para duas pessoas. É crime, o estelionato do Código Penal (art. 171, §2º, II), mas o prejuízo e a demora ficam com você.
• Financiamento. A Caixa pede a certidão da matrícula e trata como vendedor "o atual proprietário do imóvel". Ela só libera o dinheiro com o contrato registrado no cartório. Sem que o vendedor seja o dono na matrícula, o financiamento não fecha.
• Morte de quem vende. A regularização continua possível, mas passa por herdeiros ou por um procedimento próprio, e leva tempo.
• IPTU. Quem tem a posse também responde pelo imposto (Código Tributário Nacional, art. 34). Em Palmas, os promitentes compradores na posse respondem junto com o dono (Código Tributário de Palmas, art. 9º).

Contrato de gaveta de imóvel financiado

É a venda de um imóvel ainda financiado, feita só entre comprador e vendedor, sem o banco. A lei exige o banco na transferência: no Sistema Financeiro da Habitação, com a "interveniência obrigatória da instituição financiadora" (Lei nº 8.004, de 1990, art. 1º), e na alienação fiduciária, com a "anuência expressa" do banco (Lei nº 9.514, de 1997, art. 29).

• Tem validade? Entre as partes, sim. Contra o banco e terceiros, não. Se o vendedor deixar de pagar, o banco pode tomar o imóvel (Lei nº 9.514, art. 26), mesmo que as parcelas tenham sido pagas a ele por você.
• É crime? Nenhuma lei trata o contrato de gaveta, em si, como crime. O STJ já disse que nenhuma regra impede vender antes de quitar, mas que a transferência do financiamento depende da concordância do banco (REsp 1.102.757, de 2009).
• Dá para regularizar sem o banco? Só as gavetas do Sistema Financeiro da Habitação feitas até 25 de outubro de 1996 (Lei nº 10.150, de 2000, arts. 20 a 22; STJ, Tema 520).

O caminho seguro para assumir um financiamento é o ágio com a transferência feita no banco. Veja ágio de imóvel.

As 4 saídas para regularizar

A adjudicação no cartório existe desde 2022. Com advogado, você apresenta o contrato e a prova do pagamento, o cartório notifica o vendedor, que tem 15 dias para assinar a escritura, e, sem resposta, registra o imóvel em seu nome. O ITBI é pago antes, e a promessa não precisa estar registrada (art. 216-B, §§ 1º e 2º).

Na usucapião, os prazos variam: 15 anos de posse sem oposição, ou 10 se você mora no imóvel (art. 1.238); 5 anos para área urbana de até 250 m² usada como moradia, por quem não tem outro imóvel (art. 1.240); 10 anos com justo título e boa-fé (art. 1.242). Para o STJ, a promessa de compra e venda serve como justo título (REsp 941.464, reafirmado em 2026 no REsp 2.235.524).

Sobre o ITBI da cessão de direitos, há uma disputa aberta: Palmas cobra o imposto na promessa e na cessão (Código Tributário de Palmas, art. 26), e o Supremo Tribunal Federal ainda vai decidir se isso vale antes do registro (Tema 1.124).

A Reurb em Palmas

A Reurb serve para núcleos urbanos informais inteiros. Pode ser pedida pela Prefeitura, pelos próprios moradores, por associações, pela Defensoria e pelo Ministério Público (Lei nº 13.465, art. 14). Na Reurb de interesse social, para famílias de baixa renda, com até 5 salários mínimos (Decreto nº 9.310, de 2018, art. 6º), o primeiro registro e a matrícula de cada lote não pagam custas de cartório (Lei nº 13.465, art. 13, §1º).

Em Palmas, a Prefeitura informou em agosto de 2026 que 1.789 imóveis foram regularizados na atual gestão, no Irmã Dulce, no Universitário, no Vista Alegre e no Belo Horizonte, e que outros 964 estão em andamento, no Machado Oeste I e II, na Capadócia (Taquari T-33) e na Chácara 56. Em setembro de 2026, moradores do Lago Norte receberam títulos.

Se o imóvel que você quer fica numa área em regularização, pergunte à Prefeitura quem está no cadastro como ocupante daquele lote. É a essa pessoa que o título vai.

Antes de fechar

• Peça a matrícula atualizada e veja quem é o dono e se há penhora, hipoteca ou alienação ao banco.
• Peça as certidões de quem vende. Veja certidões para comprar imóvel em Palmas.
• Junte a cadeia de contratos, do dono da matrícula até quem está vendendo, com as firmas reconhecidas.
• Ponha no preço o custo e o tempo da regularização, e leve tudo a um advogado antes de pagar.

Quem precisa de financiamento ou quer mudar logo deve preferir imóvel com matrícula em nome de quem vende. Veja os imóveis à venda em Palmas.

Fontes

• Código Civil, arts. 108, 1.227, 1.238 a 1.242, 1.245 e 1.417; Lei de Registros Públicos, arts. 167, 216-A e 216-B; e Provimento CNJ nº 150, de 2023, sobre a adjudicação no cartório.
• Lei nº 9.514, de 1997, arts. 26 e 29; Lei nº 8.004, de 1990, art. 1º; Lei nº 10.150, de 2000, arts. 20 a 22.
• Lei nº 13.465, de 2017, arts. 9º, 13 e 14, e Decreto nº 9.310, de 2018, art. 6º.
• Superior Tribunal de Justiça: REsp 2.141.417, de 2025; Tema 520; REsp 1.102.757, de 2009; REsp 941.464, de 2012, e REsp 2.235.524, de 2026.
• Supremo Tribunal Federal, Tema 1.124, sem julgamento do mérito até outubro de 2026.
• Código Tributário de Palmas, arts. 8º, 9º e 26; Código Tributário Nacional, art. 34; Código Penal, art. 171.
• Perguntas frequentes do financiamento, Caixa; Prefeitura de Palmas, notícias de 12 de agosto e 19 de setembro de 2026.

Regras conferidas em outubro de 2026. Este guia é informativo: cada caso de regularização pede a análise dos documentos por um advogado.