Atraso na entrega do imóvel na planta: o que a lei garante

Desde 2018, a Lei do Distrato diz o que acontece quando a obra atrasa. A construtora tem uma tolerância de até 180 dias, se ela estiver no contrato. Passado esse prazo, quem comprou e não deu causa ao atraso escolhe entre desfazer o negócio, com todo o dinheiro de volta, ou esperar a obra e receber uma multa por mês de atraso (Lei nº 4.591, de 1964, art. 43-A).

Os 180 dias de tolerância

O atraso de até 180 dias corridos depois da data prometida não dá direito a desfazer o contrato nem a multa, desde que essa tolerância esteja escrita "de forma clara e destacada" (art. 43-A). Confira no quadro-resumo, a primeira página do contrato: ele tem de trazer a data do habite-se e o que acontece se ela não for cumprida (art. 35-A, XII).

A data também tem de ser certa. Nos contratos do Minha Casa Minha Vida, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que o prazo de entrega não pode depender da aprovação do financiamento nem de outro negócio, a não ser a tolerância (Tema 996).

Depois dos 180 dias: as duas escolhas

As duas não se somam (§3º). Um exemplo: quem pagou R$ 120 mil à construtora e recebe as chaves seis meses depois do fim da tolerância tem direito a R$ 7.200, além da correção.

Desfeito o contrato por culpa da construtora, a devolução das parcelas é imediata e integral (STJ, Súmula 543).

O que mais o STJ decidiu

• Aluguel enquanto espera. Comprovado o atraso, o prejuízo de quem comprou é presumido, e a indenização é calculada pelo aluguel de um imóvel parecido, do fim do prazo até as chaves (Tema 996, firmado para o Minha Casa Minha Vida). Em lote sem construção, o STJ decidiu em 2024 que esse prejuízo não é presumido.
• Multa e aluguel. Se o contrato já prevê multa por atraso no valor de um aluguel, ela não se soma à indenização pelo aluguel (Tema 970). Em 2023, a 3ª Turma admitiu cobrar o aluguel quando a multa do contrato era menor que ele (REsp 2.025.166).
• Multa só contra o comprador. Se o contrato só previa multa para o atraso de quem compra, ela serve de base para a indenização quando quem atrasa é a construtora (Tema 971).
• Juros de obra e INCC. Depois do prazo, com a tolerância, é ilícito cobrar juros de obra, e a correção pelo INCC dá lugar ao IPCA, salvo se o IPCA for mais caro (Tema 996). Veja juros de obra.
• Dano moral. Não é automático. O STJ só o reconhece em situações excepcionais, comprovadas por quem comprou (REsp 1.641.037, de 2017). Atrasos longos, como o de mais de três anos, já geraram indenização (REsp 1.679.556).
• Valorização. Quem desfaz o contrato não recebe a valorização do imóvel no período (REsp 1.750.585, de 2021).

E o atraso por chuva?

A lei não trata de chuva. O que o Código Civil diz é que ninguém responde por caso fortuito ou força maior, o "fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir" (art. 393). Se a chuva se encaixa nisso, é discussão de cada caso. Não há decisão do STJ que fixe uma regra.

Como agir

1. Confira as datas. No quadro-resumo, veja a data prometida e se a tolerância está escrita com destaque.
2. Peça por escrito. Pergunte à construtora a nova data e guarde a resposta.
3. Escolha. Desfazer devolve o dinheiro em até 60 dias. Esperar garante o imóvel e a multa de 1% ao mês.
4. Guarde os papéis. Comprovantes do que pagou à construtora e, se for o caso, do aluguel que pagou enquanto esperava.
5. Se precisar da Justiça. O Juizado Especial aceita causas de até 40 salários mínimos, R$ 64.840 em 2026, e, até 20 salários, R$ 32.420, dispensa advogado (Lei nº 9.099, de 1995, arts. 3º e 9º). O prazo para processar a construtora por atraso é de 10 anos (REsp 1.591.223, de 2016).

Se o contrato for desfeito por atraso, a comissão de corretagem pode ser pedida de volta à construtora em até 10 anos, contados de quando ela se recusou a devolver (Tema 1.099). Em regra, a imobiliária que intermediou a venda não responde pelo atraso da obra, decidiu o STJ em 2025. Veja corretagem na compra na planta.

Antes de comprar, confira o registro de incorporação e o que o contrato tem de trazer. O passo a passo da compra está em apartamento na planta: como funciona.

Fontes

• Lei nº 4.591, de 1964, arts. 35-A e 43-A, incluídos pela Lei do Distrato, Lei nº 13.786, de 2018.
• Superior Tribunal de Justiça: Tema 970, Tema 971, Tema 996 e Tema 1.099; Súmula 543.
• Notícias do STJ: dano moral em situações excepcionais, 2017; lucros cessantes com multa menor, 2023; valorização, 2021; corretora e atraso, 2025.
• Código Civil, art. 393; Lei nº 9.099, de 1995, arts. 3º e 9º; salário mínimo de 2026 pelo Decreto nº 12.797, de 2025.

Regras conferidas em outubro de 2026. Este guia é informativo: num atraso de obra, leve o contrato a um advogado antes de decidir.