Registro de incorporação: como ver se o lançamento é seguro

Antes de vender um apartamento na planta, a construtora precisa registrar a incorporação no cartório de registro de imóveis. A lei só permite vender as unidades "após o registro" (Lei nº 4.591, de 1964, art. 32). Conferir esse registro leva poucos minutos e é a primeira checagem de quem compra um lançamento.

O que é o registro de incorporação

É o registro, na matrícula do terreno, de um conjunto de documentos chamado memorial de incorporação: o título do terreno, as certidões do terreno e do incorporador, o projeto aprovado pela Prefeitura, o memorial descritivo da obra e a descrição de cada unidade, entre outros (art. 32). Com ele no cartório, o empreendimento passa a existir no papel, e cada apartamento pode ser vendido.

O número desse registro e o cartório têm de aparecer nos anúncios, nas propostas e nos contratos (art. 32, §3º). O corretor também não pode anunciar imóvel em condomínio sem esse número (Lei nº 6.530, de 1978, art. 20, V).

Como conferir

1. Peça o número. Ele está no anúncio, no folheto e no quadro-resumo, a primeira página do contrato, junto com a matrícula e o cartório (Lei nº 4.591, art. 35-A, XI).
2. Peça a certidão da matrícula do terreno. Qualquer pessoa pode pedir, sem dizer o motivo (Lei nº 6.015, de 1973, art. 17). Nela aparecem o registro da incorporação e, se houver, o patrimônio de afetação e a garantia dada ao banco que financia a obra.
3. Pela internet. O pedido é feito no RI Digital, o portal dos cartórios de registro de imóveis, escolhendo Tocantins, Palmas e o cartório. A certidão de inteiro teor eletrônica pedida com o número da matrícula sai em até 4 horas depois do pagamento (Lei nº 6.015, art. 19, §10). A "visualização de matrícula" custa menos, mas não vale como certidão.
4. Se quiser ver os documentos, o cartório fornece certidão ou cópia do memorial, que inclui o projeto aprovado (Lei nº 4.591, art. 32, §4º).

O cartório de Palmas

Palmas tem um só cartório de registro de imóveis, o Serviço de Registro de Imóveis de Palmas, na Avenida Siqueira Campos, na quadra ACSU SE 10 (102 Sul), no Plano Diretor Sul. Atende de segunda a sexta, das 9h às 17h, pelo telefone (63) 3014-0022.

O registro vence?

Se, em 180 dias, a incorporação não se concretizou, com a venda de unidades, o financiamento da obra ou o começo das obras, a construtora só pode continuar vendendo depois de atualizar os documentos no cartório. A regra se repete a cada 180 dias (art. 33).

O patrimônio de afetação

É opcional: a lei diz "a critério do incorporador" (art. 31-A). Quando existe, o terreno, a obra e o dinheiro daquele prédio ficam separados do resto da empresa e só respondem pelas dívidas da própria obra (art. 31-A, §1º). Para quem compra, isso muda três coisas:

• Fiscalização. A construtora mantém conta bancária e contabilidade próprias do prédio e presta contas a cada três meses a uma comissão de compradores (arts. 31-C e 31-D).
• Falência. Se a construtora quebrar, o prédio fica fora da falência, e os compradores decidem se continuam a obra (art. 31-F).
• Desistência. Com afetação, a multa de quem desiste pode chegar a 50% do que pagou, contra 25% sem ela (art. 67-A). Veja apartamento na planta: como funciona.

A afetação é averbada na matrícula (art. 31-B). Se não aparece na certidão, não existe.

E se não houver registro?

Não assine e não pague sinal. Vender unidades sem o registro é contravenção, com multa de 5 a 20 vezes o maior salário mínimo (art. 66, I). Mentir sobre o empreendimento em anúncio ou contrato é crime contra a economia popular, com pena de 1 a 4 anos de reclusão (art. 65).

Outras checagens

Nenhum órgão público classifica construtoras. O que dá para conferir:

• A empresa. CNPJ, situação e sócios, no site da Receita Federal.
• Processos. A certidão judicial por CNPJ, no sistema do Tribunal de Justiça do Tocantins. Veja certidões para comprar imóvel em Palmas.
• O alvará da obra. O sistema da Prefeitura confirma o alvará pelo número e pelo código de validação, que a construtora deve informar.
• O histórico. Visite prédios que ela já entregou e pergunte aos moradores sobre prazo e acabamento.

O que mais o contrato precisa trazer está em contrato de compra e venda de imóvel, e os seus direitos se a obra atrasar, em atraso na entrega do imóvel na planta.

Veja os apartamentos na planta em Palmas.

Fontes

• Lei nº 4.591, de 1964, arts. 31-A a 31-F, 32, 33, 35-A, 65, 66 e 67-A.
• Lei nº 6.015, de 1973, arts. 17, 19 e 167; Lei nº 6.530, de 1978, art. 20.
• Serventias extrajudiciais do Tocantins e tabela de emolumentos de 2026, Corregedoria-Geral da Justiça do Tocantins, Provimento nº 12, de 2025.
• Registro de Imóveis de Palmas e RI Digital, consultados em outubro de 2026.
• Consulta de CNPJ, Receita Federal; autenticidade de alvará, Prefeitura de Palmas.

Regras conferidas em outubro de 2026.