Apartamento na planta: como funciona a compra de um lançamento
Por Franscisco A. S., CRECI 3965TO | OABTO 11.842Atualizado em
A resposta curta
Comprar na planta é pagar o imóvel enquanto ele é construído. Veja como são as parcelas, o que corrige o valor, o que a lei garante em caso de atraso ou desistência e o que conferir.
Comprar um apartamento na planta, ou em lançamento, é fechar negócio antes de o prédio ficar pronto. Você paga uma parte durante a obra e o restante na entrega das chaves. O preço costuma ser menor que o do imóvel pronto, e em troca você assume a espera e alguns riscos.
Como é o pagamento
- Sinal. Uma entrada na assinatura do contrato.
- Parcelas durante a obra. Mensais e, às vezes, parcelas maiores a cada semestre ou ano. São pagas à construtora.
- Saldo na entrega. O que falta é quitado com financiamento do banco, FGTS ou recursos próprios.
Em algumas linhas, como a do Minha Casa Minha Vida, o financiamento é assinado no começo da obra. Enquanto o prédio sobe, você paga ao banco os juros sobre o dinheiro já liberado para a construção, os seguros e a taxa de administração. São os chamados juros de obra. A dívida só começa a ser amortizada depois que a obra é concluída.
O que corrige o valor
Durante a obra, o saldo que você deve à construtora é corrigido todo mês pelo INCC, o índice de custo da construção. A parcela do fim da obra é maior que a do começo.
Depois das chaves, se alguma parte continuar sendo paga à construtora, entram outro índice e juros. Tudo isso tem de estar no quadro-resumo, a primeira página do contrato. Leia antes de assinar.
O que conferir antes de assinar
- O registro da incorporação. A construtora só pode vender depois de registrar o empreendimento na matrícula do terreno, no cartório. Peça o número do registro.
- O patrimônio de afetação. Quando existe, o dinheiro da obra fica separado do caixa da construtora.
- O histórico da construtora. Visite obras entregues e pergunte sobre prazo e qualidade.
- O memorial descritivo. É a lista do que vem no apartamento: pisos, louças, esquadrias, pontos de ar-condicionado.
- A unidade. Veja no projeto a posição do sol, a vista e onde fica a vaga. Em Palmas, o sol da tarde vem do lado do lago.
O que a lei garante
As regras estão na Lei do Distrato, de 2018.
| Situação | O que a lei diz |
|---|---|
| Atraso de até 180 dias | É tolerado, se estiver escrito no contrato com destaque |
| Atraso maior que 180 dias | Você pode desfazer o negócio e receber tudo de volta em até 60 dias, ou manter o contrato e receber 1% do valor pago por mês de atraso |
| Você desiste | A construtora pode ficar com até 25% do que você pagou, mais a comissão de corretagem |
| Você desiste e há patrimônio de afetação | A retenção pode chegar a 50% do que você pagou |
Na desistência, o dinheiro é devolvido até 30 dias depois do habite-se, quando há patrimônio de afetação, ou 180 dias depois do distrato, quando não há. Vender o contrato para outra pessoa, com a concordância da construtora, costuma sair melhor que desistir.
Na entrega
- Faça a vistoria com calma e anote o que precisa de reparo antes de receber as chaves.
- O prédio precisa do habite-se e da matrícula individual de cada apartamento para o banco financiar.
- É a hora do ITBI e do registro.
- O condomínio passa a ser cobrado.
- A construtora responde por cinco anos pela solidez e pela segurança da obra.
Vantagens e riscos
| Vantagens | Riscos |
|---|---|
| Preço menor que o do imóvel pronto | Atraso na obra |
| Tempo para juntar a entrada | Correção do saldo pelo INCC |
| Imóvel novo, com garantia | Juros diferentes na hora de financiar o saldo |
| Escolha do andar e da posição | Pagar aluguel enquanto espera |
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Fontes
- Lei do Distrato, Lei nº 13.786, de 2018, que incluiu os artigos 43-A e 67-A na Lei de Incorporações.
- Juros de obra: cartilha de habitação da Caixa.
- Garantia de cinco anos: Código Civil, artigo 618.
