Vistoria de entrega do apartamento novo: o que conferir
Por Franscisco A. S., CRECI 3965TO | OABTO 11.842Atualizado em
A resposta curta
Defeito aparente no apartamento novo tem de ser reclamado em até 90 dias da entrega. Veja o que conferir na vistoria, o que levar e os prazos de garantia.
A vistoria de entrega é a visita em que a construtora mostra o apartamento pronto, antes das chaves. É a hora de conferir se o que foi entregue é o que foi vendido e de anotar cada defeito no termo de vistoria. A Câmara Brasileira da Indústria da Construção, a CBIC, recomenda que "quaisquer falhas perceptíveis visualmente, como riscos, lascas, trincas em vidros" sejam apontadas no momento da entrega.
O que levar
- O memorial descritivo e a planta, para comparar medidas e acabamentos.
- Uma trena, para medir os cômodos.
- Um carregador de celular, para testar as tomadas, e uma lâmpada, para os pontos de luz.
- Uma bolinha de gude, para ver se o piso das áreas molhadas escorre para o ralo.
- O celular, para fotografar cada defeito.
O que conferir
- As medidas, cômodo por cômodo, contra o memorial descritivo.
- Pisos e revestimentos. Bata de leve com os nós dos dedos: som oco pode indicar peça descolada. Procure riscos, lascas e rejunte falhando.
- O caimento do box, da cozinha, da área de serviço e da varanda: a água tem de correr para o ralo.
- Elétrica. Todas as tomadas, interruptores e pontos de luz, e o quadro de disjuntores.
- Hidráulica. Abra torneiras e chuveiros, dê descarga e olhe embaixo das pias se há vazamento.
- Portas e janelas. Abrem, fecham e trancam? Há vidro trincado ou folga que deixa entrar luz e chuva?
- Persianas, fechaduras, chaves e interfone. Teste todos.
- O acabamento prometido. Pisos, louças, metais e bancadas iguais aos do memorial.
- O ar-condicionado. Em Palmas ele é indispensável: confira os pontos elétricos, os drenos e onde ficam as condensadoras.
Confira também o que é do prédio: elevadores, garagem, portaria e as áreas de lazer prometidas.
E se houver defeito?
Nenhuma lei obriga a fazer a vistoria antes de receber as chaves, mas é ali que o defeito aparente fica registrado. O guia da CBIC prevê que a unidade pode ser recebida "com ressalvas", e os defeitos anotados são reparados pela construtora no prazo combinado. Anote tudo no termo antes de assinar.
Os prazos para reclamar
| O quê | Prazo | Lei |
|---|---|---|
| Defeito aparente, como piso riscado ou peça faltando | 90 dias, contados da entrega | Código de Defesa do Consumidor, art. 26, II |
| Defeito oculto, que aparece com o uso | 90 dias, contados de quando aparece | Código de Defesa do Consumidor, art. 26, §3º |
| Solidez e segurança da obra | Garantia de 5 anos, e a ação tem de ser proposta em até 180 dias do aparecimento | Código Civil, art. 618 |
A reclamação por escrito à construtora suspende o prazo até a resposta negativa (Código de Defesa do Consumidor, art. 26, §2º). Pelo mesmo código, o fornecedor tem 30 dias para resolver o problema. Se não resolver, você pode exigir a troca, o abatimento do preço ou o dinheiro de volta (art. 18, §1º).
As garantias de cada parte da obra
Além da lei, a construtora entrega o manual do proprietário e o termo de garantia, com os prazos de cada sistema. São garantias do contrato, que se somam às da lei (art. 50). A tabela recomendada pela CBIC, contada do habite-se ou da entrega, o que vier primeiro, traz, por exemplo:
| Parte da obra | O que é coberto | Prazo |
|---|---|---|
| Impermeabilização | Estanqueidade | 5 anos |
| Colunas de água e esgoto | Integridade e estanqueidade | 5 anos |
| Tomadas, interruptores e fiação | Equipamentos e instalação | 1 e 3 anos |
| Torneiras, louças, registros e ralos | Equipamentos e instalação | 1 e 3 anos |
| Janelas de alumínio | Partes móveis, borrachas e perfis | 1, 2 e 5 anos |
| Revestimento cerâmico | Peças soltas e estanqueidade | 2 e 3 anos |
| Pintura | Descascamento e alteração de cor | 2 anos |
| Fechaduras e vidros | Funcionamento e fixação | 1 ano |
Para os projetos aprovados desde junho de 2023, os prazos recomendados seguem uma norma técnica mais nova, a ABNT NBR 17170. Confira os seus no termo de garantia.
Precisa de engenheiro?
Nenhuma lei obriga. Se quiser uma vistoria técnica, ela é atribuição de engenheiro ou arquiteto (Lei nº 5.194, de 1966, art. 7º; Lei nº 12.378, de 2010). O engenheiro registra o serviço com a Anotação de Responsabilidade Técnica, a ART (Lei nº 6.496, de 1977, art. 1º), e o arquiteto, com o RRT.
Os papéis da entrega
Receba o manual do proprietário e o termo de garantia. Confira se o prédio tem habite-se e se a construção foi averbada na matrícula, o que o banco exige para o financiamento das chaves. Veja habite-se em Palmas.
Se a entrega atrasou, veja atraso na entrega do imóvel na planta. A partir das chaves, terminam os juros de obra e começa a parcela do financiamento. O caminho da compra até aqui está em apartamento na planta: como funciona.
Fontes
- Código de Defesa do Consumidor, arts. 18, 26 e 50; Código Civil, art. 618.
- Lei nº 6.496, de 1977, art. 1º; Lei nº 5.194, de 1966, art. 7º; Lei nº 12.378, de 2010.
- Guia nacional para a elaboração do manual de uso, operação e manutenção das edificações, CBIC, 2014, Tabela A; lançamento da ABNT NBR 17170, CBIC, 2022.
- Orientações do CRECI do Rio de Janeiro e do CRECI do Espírito Santo.
Regras conferidas em outubro de 2026.
