Juros de obra: o que é, quanto custa e até quando se paga

Quem financia um apartamento na planta pela Caixa começa a pagar o banco antes de receber as chaves. Enquanto o prédio sobe, o banco repassa o dinheiro aos poucos à construtora, e você paga juros sobre o que já foi repassado. É isso que se chama de juros de obra, ou taxa de evolução de obra. A dívida em si só começa a cair depois que a obra termina.

O que você paga durante a obra

Pela cartilha da Caixa sobre o financiamento na fase de obra, a parcela mensal soma:

• Juros e atualização pela TR sobre o valor já liberado à construtora;
• o seguro de morte e invalidez;
• a tarifa de administração, quando há: R$ 25 por mês na tabela da Caixa.

A cobrança começa no mês seguinte à assinatura do contrato, com débito automático em conta. Na planilha da Caixa, os juros do mês são o saldo liberado, mais a TR, vezes a taxa anual do contrato, dividido por 1.200.

Por que o valor sobe

O banco libera o dinheiro à construtora todo mês, depois que a engenharia mede o quanto a obra andou. Quanto mais obra pronta, mais dinheiro liberado, e maiores os juros.

Um exemplo com um imóvel de R$ 450 mil e R$ 360 mil financiados a 10% ao ano, a taxa da faixa mais alta do Minha Casa Minha Vida, sem contar a TR, o seguro e a tarifa:

Para cada R$ 100 mil liberados, os juros do mês são de R$ 333 a 4% ao ano, de R$ 680 a 8,16% e de R$ 833 a 10%. São as taxas do Minha Casa Minha Vida, que vão de 4% a 10% ao ano conforme a renda. Veja Minha Casa Minha Vida em Palmas.

Pode passar do valor da parcela?

Nenhuma norma trata disso, mas a conta ajuda. No exemplo acima, com todo o dinheiro liberado, os juros de obra chegam a R$ 3.000. A primeira parcela depois da obra, em 35 anos, seria de R$ 3.857 no sistema SAC e de R$ 3.095 no Price, porque soma os juros e a amortização da dívida. Nas duas pontas ainda entram a TR, o seguro e a tarifa. Se a cobrança passar disso, peça ao banco o demonstrativo do mês.

Os juros de obra abatem a dívida?

Não. Nas palavras da Caixa, durante a obra você paga "somente juros, atualização monetária sobre o valor liberado", seguro e tarifa, "porque as parcelas da dívida ainda estavam sendo constituídas". A amortização começa depois.

Até quando se paga

• Até a obra terminar e ser legalizada. A fase de amortização começa "após a conclusão e legalização" da obra, com a construção averbada na matrícula.
• Se a obra atrasar mais de 6 meses além do prazo de construção do contrato, num empreendimento financiado pela Caixa, os encargos passam para a construtora até a entrega, quando o contrato prevê.
• Depois do prazo de entrega com a tolerância, é ilícito cobrar juros de obra de quem comprou, decidiu o Superior Tribunal de Justiça para os contratos do Minha Casa Minha Vida (Tema 996). A tolerância é de até 180 dias e tem de estar escrita no contrato (Lei nº 4.591, de 1964, art. 43-A). Veja atraso na entrega do imóvel na planta.

Juros de obra e INCC são a mesma coisa?

Não. Os juros de obra são pagos ao banco, sobre o dinheiro que ele já repassou. O INCC corrige o que você ainda deve à construtora, como a entrada parcelada. Num mesmo lançamento, você pode pagar os dois. Veja INCC no apartamento na planta.

E há um terceiro caso: os juros que a própria construtora cobra no parcelamento antes das chaves, os "juros no pé". O STJ decidiu em 2012 que essa cláusula não é abusiva (EREsp 670.117).

O crédito associativo

Muita gente chama de crédito associativo o financiamento assinado no começo da obra, com o banco repassando o dinheiro direto à construtora. A Caixa exige que a incorporação esteja registrada no cartório e deixa o comprador escolher a correção: TR no FGTS, e poupança, TR ou IPCA nos recursos da poupança. Veja o passo a passo em financiamento de imóvel pela Caixa.

Se atrasar o pagamento

A parcela atrasada é corrigida, com juros e multa, e o nome pode ir para os cadastros de inadimplentes. Se o atraso continuar, o banco pode cobrar a dívida inteira e executar a garantia. Na alienação fiduciária, o devedor é intimado pelo cartório para pagar em 15 dias, e, sem pagamento, o imóvel passa ao banco e vai a leilão (Lei nº 9.514, de 1997, arts. 26 e 26-A).

Faça a conta da parcela depois da obra no simulador de financiamento.

Fontes

• Cartilha do financiamento na fase de obras, Caixa, págs. 2 a 16. É a versão que a Caixa publica, de 2018.
• Tabela de tarifas para pessoa física, Caixa, vigente desde 14 de novembro de 2025; Apoio à Produção e Minha Casa Minha Vida, habitação urbana, Caixa.
• Superior Tribunal de Justiça: Tema 996, e EREsp 670.117, no Informativo nº 499, de 2012.
• Lei nº 4.591, de 1964, art. 43-A, e Lei nº 9.514, de 1997, arts. 26 e 26-A.

Regras conferidas em outubro de 2026. As contas são aproximadas: o valor de cada mês está no demonstrativo do banco.