SAC ou Price: qual escolher no financiamento do imóvel
Por Franscisco A. S., CRECI 3965TO | OABTO 11.842Atualizado em
A resposta curta
Em R$ 320 mil financiados por 35 anos, o Price cobra R$ 332 mil a mais de juros que o SAC, mas começa com parcela menor. Veja qual escolher.
O SAC paga menos juros no total e a parcela cai todo mês. O Price começa com uma parcela menor e mais estável, e por isso cobra mais juros ao longo do contrato. A escolha muda a parcela do primeiro ao último mês, e é feita na assinatura.
Como cada um funciona
- SAC, o Sistema de Amortização Constante. A parte que paga a dívida é a mesma todo mês. Como o saldo cai desde a primeira parcela, os juros também caem, e a parcela diminui com o tempo.
- Price, que a Caixa chama de Sistema Francês de Amortização. A parcela é constante. No começo, quase tudo é juros, e a dívida cai devagar. Nas palavras do Banco Central, "no início do contrato, a maior parte da prestação destina-se a cobrir os juros".
A diferença em números
Um financiamento de R$ 320 mil, como o de um imóvel de R$ 400 mil com 20% de entrada, em 35 anos, a 11,8% ao ano, sem contar a TR, os seguros e a tarifa:
| SAC | Price | |
|---|---|---|
| Primeira parcela | R$ 3.750 | R$ 3.050 |
| Última parcela | R$ 769 | R$ 3.050 |
| Juros no total | R$ 629 mil | R$ 961 mil |
| Dívida depois de 5 anos | R$ 274 mil | R$ 315 mil |
| Dívida depois de 10 anos | R$ 229 mil | R$ 306 mil |
A parcela do SAC fica menor que a do Price a partir do 100º mês, pouco mais de 8 anos depois da assinatura. Na primeira parcela do Price, 98% do valor é juros.
Por que alguém escolhe o Price
Porque a primeira parcela é menor, e a renda exigida também. No exemplo, com a parcela limitada a 30% da renda, o SAC pede uma renda de cerca de R$ 12.500, e o Price, de cerca de R$ 10.170. Veja a tabela completa em quanto preciso ganhar para financiar.
Mas há três cuidados:
- A entrada é maior. Desde outubro de 2025, a Caixa financia até 80% do imóvel no SAC e até 70% no Price.
- Cada banco tem a sua regra. O Bradesco aceita parcela de até 30% da renda no SAC e só de até 15% no Price. Ali, o Price exige mais renda que o SAC.
- A parcela fixa não é tão fixa. Nos contratos corrigidos pela TR, a parcela do Price sobe com ela.
A parcela do SAC pode subir?
Depende da correção do contrato. A Caixa diz que, "pelos índices atuais", no SAC com TR ou taxa fixa a parcela diminui com o tempo. Nos contratos corrigidos pelo IPCA, ela aumenta, porque o saldo é corrigido pelo IPCA. E o seguro de morte e invalidez muda com a faixa de idade de cada comprador, o que também mexe na parcela.
Pagar a mais: reduzir o prazo ou a parcela?
Os dois sistemas aceitam pagamentos extras, e a Caixa deixa escolher entre diminuir o número de parcelas ou o valor delas. A lei garante a redução proporcional dos juros (Código de Defesa do Consumidor, art. 52, §2º), e o banco não pode cobrar tarifa pela antecipação (Resolução CMN nº 3.516, de 2007, art. 1º).
No mesmo exemplo, um pagamento extra de R$ 20 mil depois da 12ª parcela economiza:
| Reduzindo o prazo | Reduzindo a parcela | |
|---|---|---|
| SAC | R$ 74 mil de juros, e o contrato termina 26 meses antes | R$ 38 mil de juros |
| Price | R$ 411 mil de juros, e o contrato termina 141 meses antes | R$ 58 mil de juros |
No Price, o efeito é grande porque, no começo, quase toda a parcela é juros. O FGTS pode ser usado para amortizar a cada dois anos (Lei nº 8.036, de 1990, art. 20). Veja como usar o FGTS.
Qual escolher
- SAC, se a primeira parcela cabe no orçamento: paga menos juros, a dívida cai mais rápido e a parcela diminui com o tempo.
- Price, se a primeira parcela do SAC não cabe e a entrada maior não é problema. Nesse caso, pagamentos extras reduzindo o prazo encurtam muito o contrato.
Compare os bancos em juros do financiamento imobiliário e veja a parcela dos dois sistemas no simulador de financiamento.
Fontes
- Caixa: cartilha do financiamento habitacional, versão de junho de 2026; perguntas frequentes sobre o contrato, sobre a amortização extra; cotas de 80% no SAC e 70% no Price, outubro de 2025.
- Banco Central: Nota Técnica nº 56, de outubro de 2025, sobre os sistemas de amortização; Calculadora do Cidadão; taxas de juros por instituição, agosto de 2026.
- Bradesco, crédito imobiliário, consultado em outubro de 2026.
- Código de Defesa do Consumidor, art. 52; Resolução CMN nº 3.516, de 2007; Lei nº 8.036, de 1990, art. 20.
As contas usam juros compostos mensais, como a Calculadora do Cidadão. Dados conferidos em outubro de 2026.
