Vender um imóvel e comprar outro: isenção do IR em 180 dias
Por Franscisco A. S., CRECI 3965TO | OABTO 11.842Atualizado em
A resposta curta
Quem vende um imóvel residencial e usa o dinheiro em outro em até 180 dias não paga Imposto de Renda sobre o lucro. Veja o que vale e o que não vale.
Quem vende um imóvel com lucro paga Imposto de Renda de 15% sobre o ganho. Mas a lei isenta esse lucro se o dinheiro da venda for usado, em até 180 dias, na compra de outro imóvel residencial no Brasil (Lei nº 11.196, de 2005, art. 39). Num lucro de R$ 200 mil, a diferença pode chegar a R$ 30 mil.
As condições
- Quem vende é pessoa física que mora no Brasil.
- O imóvel vendido é residencial, e o comprado também, no Brasil e no seu nome.
- O prazo é de 180 dias, contados da data do contrato de venda, e o dia do contrato entra na conta.
- Uma vez a cada 5 anos, contados da venda que usou a isenção.
- A escolha não volta atrás e é informada no demonstrativo de ganhos de capital da declaração. Quem usa a isenção fica obrigado a entregar a declaração do ano.
O que vale e o que não vale
| Vale | Não vale |
|---|---|
| Comprar imóvel residencial pronto | Usar o dinheiro para construir ou reformar |
| Comprar apartamento na planta ou em construção | Vender ou comprar terreno, mesmo com alvará e projeto aprovado |
| Quitar o financiamento de outro imóvel residencial que você já tem | Comprar só vaga de garagem |
| Trocar um imóvel residencial por outro, na permuta | Pagar empréstimo de parente usado para comprar à vista |
| Pôr o dinheiro num consórcio e usar a carta na compra dentro dos 180 dias |
A quitação de financiamento passou a valer depois que o Superior Tribunal de Justiça decidiu, em 2016 e em 2018, que a lei não proibia esse uso (REsp 1.469.478 e REsp 1.668.268). Em 2022, a Receita mudou a regra para aceitá-lo (Instrução Normativa RFB nº 2.070).
Usou só parte do dinheiro?
O imposto é cobrado sobre a parte do lucro que corresponde ao dinheiro não aplicado (art. 39, §2º). A corretagem que você pagou na venda não precisa ser reaplicada: ela não conta como produto da venda (Perguntas e Respostas do IRPF 2026, pergunta 575).
Se vender mais de um imóvel, o prazo conta do primeiro contrato de venda, e só ficam isentas as vendas feitas antes da primeira compra (Instrução Normativa SRF nº 599, de 2005, art. 2º).
Se o prazo não for cumprido
O imposto é cobrado com juros desde o segundo mês depois do recebimento. Se não for pago até 30 dias depois do fim dos 180 dias, vem também a multa (art. 39, §4º).
Quanto seria o imposto
O lucro é o valor da venda, menos a corretagem paga por você, menos o custo do imóvel que está na sua declaração. A lei ainda aplica fatores de redução, que diminuem o lucro tributável conforme o tempo em que você teve o imóvel (art. 40). Sobre o resultado, a alíquota é de 15% até R$ 5 milhões de lucro (Lei nº 8.981, de 1995, art. 21). O imposto vence no último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
O custo vem da sua declaração de Imposto de Renda. Veja como declarar a compra em imóvel na planta no Imposto de Renda.
Outra isenção: o único imóvel de até R$ 440 mil
Quem vende o único imóvel que tem, por até R$ 440 mil, sem ter vendido outro nos últimos 5 anos, também não paga imposto, mesmo sem comprar outro (Lei nº 9.250, de 1995, art. 23). Atenção: quem já assinou a compra de um apartamento na planta tem, a partir do contrato, dois imóveis, e perde essa isenção na venda do outro (pergunta 665).
Na compra na planta
A isenção vale para a compra de apartamento na planta, e o que conta é o contrato com a construtora. O dinheiro da venda pode ir para a entrada e para as parcelas pagas dentro dos 180 dias, e o que for aplicado depois fica fora da conta. Veja como se paga a entrada do apartamento na planta e os apartamentos na planta em Palmas.
Se a ideia é usar um consórcio no meio do caminho, veja consórcio ou financiamento.
Fontes
- Lei nº 11.196, de 2005, arts. 39 e 40; Lei nº 8.981, de 1995, art. 21; Lei nº 9.250, de 1995, art. 23.
- Instrução Normativa SRF nº 599, de 2005, art. 2º, com as mudanças da Instrução Normativa RFB nº 2.070, de 2022.
- Perguntas e Respostas do IRPF 2026, Receita Federal, perguntas 575 a 581 e 665.
- Superior Tribunal de Justiça: REsp 1.469.478, de 2016, e REsp 1.668.268, de 2018, no Informativo nº 622.
Regras conferidas em outubro de 2026. Este guia é informativo: numa venda com lucro alto, faça a conta com um contador antes de assinar.
