Imóvel na planta no Imposto de Renda: como declarar

Para a Receita Federal, o contrato com a construtora já é a compra do imóvel, "mesmo que o adquirente não tenha desembolsado qualquer quantia". Por isso, o apartamento na planta entra na declaração no ano em que você assina. O valor informado é o que você pagou até 31 de dezembro, e não o preço total (Perguntas e Respostas do IRPF 2026, pergunta 485).

Quem precisa declarar

Na declaração de 2026, entregue de 23 de março a 29 de maio, estava obrigado quem, em 2025, entre outros casos:

• teve rendimentos tributáveis acima de R$ 35.584;
• tinha, em 31 de dezembro, bens acima de R$ 800 mil;
• teve lucro sujeito a imposto na venda de um bem, ou usou a isenção da venda de imóvel residencial em 180 dias.

Ter só um apartamento de R$ 300 mil não obriga ninguém a declarar. Mas quem declara tem de incluir todo imóvel, qualquer que seja o valor (Lei nº 9.250, de 1995, art. 25). A multa por atraso é de 1% ao mês sobre o imposto devido, com mínimo de R$ 165,74 e máximo de 20%.

Passo a passo

1. Na ficha Bens e Direitos, crie o bem no grupo dos bens imóveis, com o tipo que mais se aproxima, como apartamento ou construção.
2. Na Discriminação, descreva a compra: a construtora, com o CNPJ, a unidade, a data do contrato, o preço e a forma de pagamento, como entrada, parcelas, financiamento e FGTS.
3. Na Situação em 31/12, informe o total que você pagou até o fim do ano.
4. Nos anos seguintes, repita o valor do ano anterior na primeira coluna e, na segunda, some o que pagou no ano.

O imóvel nunca é corrigido pelo valor de mercado. O custo só muda com o que você paga e com obras de construção, ampliação ou reforma (pergunta 587).

O que entra no valor

As despesas entram no ano em que foram pagas, discriminadas na declaração e com comprovante (perguntas 671 e 675). O FGTS usado é somado ao valor do bem e informado também em Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, no tipo 04 (pergunta 484).

E os juros de obra?

A Receita não fala em juros de obra pelo nome. A regra geral é que "os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel" podem fazer parte do custo, assim como as parcelas pagas ao banco (perguntas 671 e 675). Some ao valor do imóvel os juros de obra pagos no ano, com o extrato do banco. Veja juros de obra.

O financiamento vai em Dívidas e Ônus?

Não. O manual da Receita manda não incluir em Dívidas e Ônus Reais os financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação e os que têm o imóvel como garantia, como a alienação fiduciária. A dívida aparece só na descrição do bem.

Dá para deduzir alguma coisa?

Não. Nas palavras da Receita, "não há previsão legal de deduções para aluguéis, prestação da casa própria e juros de financiamento".

Casal e compra em conjunto

• Casal, casado em comunhão de bens ou em união estável sem contrato escrito: o imóvel comum vai em uma só declaração, não importa em nome de quem está. Na do outro, informe no grupo 99, código 99, que o bem está na declaração do cônjuge, com o nome e o CPF (perguntas 460 a 463).
• Compra com outra pessoa: cada um declara a sua parte e o percentual (pergunta 470).

Declarar certo agora importa na venda: o custo informado é a base do lucro sobre o qual incide o imposto. Veja a isenção de quem vende um imóvel e compra outro em isenção do IR em 180 dias. Se a compra é por consórcio, a regra é outra: veja consórcio ou financiamento.

Fontes

• Perguntas e Respostas do IRPF 2026, Receita Federal, perguntas 024, 460 a 463, 470, 484, 485, 587, 621, 671 e 675.
• Instrução Normativa RFB nº 2.312, de 2026, arts. 2º, 7º e 10; quem deve declarar, Receita Federal.
• Manual do Meu Imposto de Renda: bens imóveis e dívidas e ônus reais; perguntas frequentes da declaração.
• Lei nº 9.250, de 1995, art. 25.

Regras da declaração de 2026, conferidas em outubro de 2026. A Receita publica as regras de cada ano em março.