Leilão de imóveis: como funciona e quais são os riscos
Por Franscisco A. S., CRECI 3965TO | OABTO 11.842Atualizado em
A resposta curta
Imóvel de leilão sai mais barato, e por um motivo: o risco é de quem compra. Veja os tipos de leilão, os preços mínimos que a lei define, o que ler no edital e quando o desconto compensa.
Leilão é a venda pública de um imóvel tomado por dívida. O preço costuma ficar abaixo do de mercado, e é isso que atrai. Em troca, quem compra assume riscos que não existem em uma compra comum: imóvel ocupado, dívidas e pouca chance de visitar.
Os dois tipos de leilão
| Extrajudicial | Judicial | |
|---|---|---|
| Quem leva a leilão | O banco, quando o financiamento não é pago | A Justiça, para pagar uma dívida do dono |
| Onde aparece | Sites dos bancos e de leiloeiros | Sites de leiloeiros, por ordem do juiz |
| Etapas | Primeiro e segundo leilão | Primeira e segunda praça |
Os preços mínimos no leilão do banco
No leilão extrajudicial, a lei define o piso de cada etapa.
- Primeiro leilão: o lance mínimo é o valor do imóvel fixado no contrato de financiamento, ou o valor usado no ITBI, se for maior.
- Segundo leilão: acontece nos 15 dias seguintes, se ninguém cobrir o valor no primeiro. O lance mínimo passa a ser a dívida, somada às despesas e ao condomínio em atraso. Se nenhum lance chegar a isso, o banco pode aceitar a partir de metade do valor de avaliação.
É no segundo leilão que aparecem os descontos maiores.
Como funciona
- O edital é publicado, com a descrição do imóvel, o preço mínimo e as regras.
- Os interessados se cadastram no site do leiloeiro.
- Os lances são dados, em geral pela internet. Leva quem oferece mais.
- Quem arremata paga o valor, a comissão do leiloeiro e os custos de transferência.
- Com a carta de arrematação ou a escritura, o imóvel é registrado no nome do comprador.
O que ler no edital
- Ocupação. O imóvel está vazio ou há alguém morando? A desocupação costuma ser por conta de quem compra.
- Dívidas. Pela lei, quem perdeu o imóvel responde pelos impostos e pelo condomínio até o banco tomar posse. O edital diz o que fica por conta de quem arremata: leia esse trecho com atenção.
- Forma de pagamento. Muitos leilões só aceitam à vista. Alguns bancos permitem financiar e usar o FGTS.
- Comissão. A do leiloeiro é paga à parte, sobre o valor do lance.
- Visita. Em geral não é possível entrar no imóvel antes.
Os riscos
- Morador que não sai. A ação de desocupação leva tempo e custa dinheiro.
- Estado do imóvel. Você compra sem ver por dentro.
- Ações na Justiça. O antigo dono pode questionar o leilão e atrasar tudo.
- Custos escondidos. Dívidas, reforma, advogado e meses sem poder usar o imóvel.
Quando compensa
Para quem tem o dinheiro à vista, não tem pressa de morar e conta com um advogado para ler o edital e a matrícula. Some todos os custos e compare com o preço de um imóvel parecido no mercado: se o desconto final for pequeno, o risco não vale.
Para quem precisa morar logo ou depende de financiamento, a compra comum é mais segura. Você visita, o banco avalia o imóvel e confere a documentação, e as chaves são entregues na data combinada.
Antes de dar um lance
- Peça a matrícula atualizada do imóvel no cartório.
- Vá até o endereço e converse com o porteiro ou os vizinhos.
- Calcule o ITBI e o registro. Em Palmas, o ITBI é de 2%.
- Defina o seu lance máximo e não passe dele.
Se preferir comprar com menos risco, veja os imóveis à venda em Palmas e o guia apartamento até R$ 150 mil em Palmas.
Fontes
- Lei nº 9.514, de 1997, artigos 24 e 27, com as mudanças da Lei nº 14.711, de 2023.
Este guia é informativo e não substitui a orientação de um advogado na análise de um edital.
